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28 de junio de 2020
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Tras varios años en los que el Tribunal Supremo ha ido variando sus decisiones, en relación a los gastos hipotecarios (notaría, registro, gestoría…), finalmente, en 2019, se dictó sentencia donde ya delimitó con total claridad qué gastos de constitución de hipoteca podían reclamarse al Banco, y en qué proporción.
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CONDICIÓN DE CONSUMIDOR
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En primer lugar, debemos aclarar que para poder reclamarse estos gastos hipotecarios, es necesario tener la condición de consumidor.
Es decir, la hipoteca que se constituyó (generalmente para la compra de un piso), debe haberse realizado sin ningún afán lucrativo, de forma ajena a nuestra actividad profesional.
Ello supone que, por ejemplo, una inmobiliaria, o una persona física que se dedica al alquiler de inmuebles, no tendrá la condición de consumidor, y por lo tanto no le serán de aplicación las leyes especiales que amparan a este colectivo. Ahora bien, ello no supone que el inmueble que se compre deba ser necesariamente para vivienda. Podrá destinarse a segunda residencia, o a alquiler, siempre y cuando ésta no sea una actividad profesional.
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GASTOS QUE SE PUEDEN RECLAMAR AL BANCO
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Tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 105/2019, de 23 de enero, ya no hay duda alguna sobre qué gastos son repercutibles a la entidad financiera, y en qué proporción.
- Gastos de notaría: podrá reclamarse al Banco, el 50% de los honorarios que la notaría cobrara por la redacción de la Escritura.
- Gastos de registro de la propiedad: será repercutible el 100% de los honorarios que se cobraran al consumidor por registrar el inmueble en el registro de la propiedad.
- Gastos de gestoría: se podrá reclamar el 50% de los gastos que la gestoría cobrara por la tramitación del expediente.
- Gastos de tasación: igualmente, podrá repercutirse al Banco, el 50% de los gastos derivados de la tasación del inmueble.
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RESPECTO AL IMPUESTO DE TRANSMISIONES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
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Este ha sido el principal caballo de batalla a la hora de reclamar los gastos, dado que el impuesto de transmisiones patrimoniales suele suponer el mayor gasto a la hora de constituir la hipoteca.
En esta sentenciad el Tribunal Supremo, finalmente ha determinado que el gasto derivado del impuesto de transmisiones patrimoniales no es repercutible al Banco, sin que pueda reclamarse nada por este concepto.
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PLAZO PARA RECLAMAR
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También es algo pacífico ya, y que ni siquiera se discute, que no hay un plazo para reclamar al Banco estas cantidades.
Y es que lo que se pide no es la devolución de dinero como tal, sino la nulidad de la cláusula de gastos, por ser ilegal.
En estos casos, las acciones son imprescriptibles. Es indiferente que la Escritura de Compraventa se firmara hace más de 20 años, o que hubiéramos dejado de pagar la hipoteca, o incluso que se hubiera vendido el inmueble.
Estas acciones no prescriben por el paso del tiempo.
