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5 de julio de 2020

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Es habitual que en esta época del año, mucha gente aproveche para cambiarse de piso.  Ante esta situación, es conveniente que, como inquilinos, seamos conscientes de los derechos que la ley nos otorga. A continuación, veremos algunos de los puntos que suelen ser motivo de confrontación entre ambas partes en los arrendamientos de vivienda.

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DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

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Suele ser habitual que en los contratos de alquiler de vivienda, se pacte en el contrato una duración de un año. Pues bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos nos señala que, como mínimo, podríamos estar en la vivienda hasta 5 años. Entonces, ¿por qué se pacta una duración inferior? Generalmente por desconocimiento, pensando que prima lo pactado sobre la ley, cuando no es así.

Es decir, cualquier duración pactada inferior a 5 años (o 7 en caso de que el arrendador sea persona jurídica), será nula, pudiendo el arrendatario prorrogar el contrato hasta dicho plazo, aunque incluso contara con la oposición expresa de la propiedad.

Esta prórroga sería obligatoria para la propiedad y potestativa para el arrendatario. Es decir, el arrendador estaría obligado a soportar las prórrogas aunque no quisiera, mientras que el inquilino podría desistir antes de finalizar ese plazo, previa comunicación fehaciente al arrendador.

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¿CÓMO DEBEMOS COMUNICAR EL FIN DEL ARRENDAMIENTO A LA PROPIEDAD?

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La Ley de Arrendamientos Urbanos ya señala que la comunicación debe ser en todo caso fehaciente.

Ahora bien, ¿qué medios son considerados legalmente como “fehacientes?. Básicamente dos: el burofax y el correo notarial.

Por su coste, el medio utilizado en la práctica siempre es el burofax (que supone alrededor de 30 € el envío). Es importante realizar la comunicación de esta manera, aunque nos resulte incómoda por su “excesiva formalidad”, ya que en cualquier otro caso, puede suponer que la propiedad no se dé por aludida y nos diga que hemos incumplido el plazo de preaviso, entendiendo por tanto el contrato prorrogado.

Esta comunicación serviría incluso aunque la propiedad no recibiera la notificación, puesto que nosotros, como inquilinos, hemos cumplido nuestra obligación de realizar el preaviso.

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¿SIRVEN LOS MENSAJES DE WHATSAPP COMO COMUNICACIÓN?

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Aquí volvemos a la problemática de la comunicación “fehaciente”. Un mensaje de whatsapp, por sí solo, no hace prueba de entrega de nada, por lo que una comunicación de finalización de contrato por esta vía, es cuanto menos insegura, porque el arrendador, si no contesta o no se da por aludido, podría decir que no ha recibido el mensaje.

Y debemos recordar que es obligación del arrendatario demostrar en este caso que la propiedad ha sido avisada de la finalización del contrato, por lo tanto, sólo podremos tener esta seguridad si nos responde a los mensajes, dejando de forma indubitada su recepción y consentimiento. Pero incluso en estos casos, es importante guardar las conversaciones, para salvaguardarse de cualquier reclamación que pudiera realizarse en el futuro, ya que la fecha de envío del mensaje, y contestación, será determinante a la hora de decidir si hemos cumplido o no el plazo de preaviso.

Ante la duda, es altamente recomendable mandar un burofax, de cara a evitar malentendidos futuros.

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LA PROBLEMÁTICA DE LA FIANZA

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A la firma del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendatario a abonar un mes de fianza. Ojo, sólo un mes de fianza. Si a la firma se exige por ejemplo dos mensualidades, la segunda será considerada como garantía adicional, y no fianza.

¿Cuál es la diferencia? Para empezar, la fianza es obligatoria, mientras que las garantías adicionales no. Y lo más importante, el plazo de devolución de la fianza será de un mes desde la finalización del contrato, tras el cual comenzará a devengar intereses su falta de reintrego, mientras que el resto de garantías no están sujetas a ningún plazo de devolución.

En Aragón, hay una obligación de depositar la fianza en la DGA. Esta obligación es de la propiedad, y es importante su cumplimiento, ya que ello “legaliza” el arrendamiento. Como inquilinos, es importante asegurarse de que efectivamente se ha cumplido con esta obligación, solicitando copia del contrato debidamente sellado por el organismo público. De esta forma, tendremos la garantía de que la fianza se encuentra depositada, y que el arrendador tendrá esa limitación de plazo para devolverla, sin que pueda demorarnos su devolución porque no la tenga en ese momento.

Finalmente, si la propiedad se niega a devolver dicha fianza, aduciendo desperfectos, no debemos conformarnos y aceptar sin más. En este caso, el arrendador tiene obligación de justificar dichos desperfectos con facturas (no presupuestos no tickets), donde acredite exactamente qué importe se reduce y el motivo, sin que tengamos que estar a su “buena voluntad”.